En eierseksjon skal bestå av en tydelig avgrenset og sammenhengende hoveddel med egen inngang. I tillegg kan annet areal/volum på eiendommen være knyttet til seksjonen som tilleggsdel.
Eksempler på tilleggsdeler er frittstående garasje, bod i kjeller, parkeringsplass på grunnen eller i bygg, loft og andre deler av bygg som ikke henger direkte sammen med hoveddelen, osv. Uteområder som er tydelig avgrenset ved oppmåling kan utgjøre tilleggsdel.
Tilleggsdelene er å anse som en del av eierseksjonen og hjemmelshaver har samme eksklusive bruksrett til tilleggsdel som til hoveddel.
Alt resterende areal/volum som ikke er definert som tilhørende seksjon er å anse som sameiets fellesareal. Alle eierseksjonssameier skal til enhver tid ha gjeldende vedtekter som regulerer forholdet mellom sameierne, både praktisk og økonomisk, samt bruken av fellesarealer. Krav til vedtekter er omhandlet i eierseksjonsloven §27. Huseiernes Landsforbund har en egen informasjonsside der man kan laste ned forslag til standard vedtekter.
Seksjonering brukes der det ikke er naturlig å dele opp i separate eiendommer med eget gårds- og bruksnummer på annen måte. Typiske tilfeller av seksjonering er eiendommer med leilighetsbygg i flere etasjer, to- og flermannsboliger, forretningsgårder eller bygg med blandet nærings- og boligformål.
Alle seksjoner skal være definert med formål bolig eller næring (i praksis alt annet enn bolig). Det stilles spesielle krav til boligseksjoner.
Kommunen er saksbehandlende myndighet ved oppdeling av eierseksjoner, endring av seksjonering og oppheving av seksjonering.
Vilkår og veiledning
Seksjoneringssaker deles inn i de tre sakstypene nedenfor. Seksjonering innebærer å dele opp en eiendom i to eller flere seksjoner. Endring av allerede seksjonert eiendom kalles reseksjonering. Et eierseksjonsameie kan også oppheves, dette kalles sletting av seksjonering.
Felles for sakstypene er at de skal tinglyses. Både søknad og dokumentasjon må derfor tilfredsstille tinglysingsmyndighetenes krav.
Oppdeling i eierseksjoner (seksjonering)
Krav til den som søker:
Den/de som søker om seksjonering kan la seg assistere av en tredjepart (konsulent, advokat, eiendomsmegler, o.l.) og la denne opptre som kontaktperson overfor kommunen. Det er imidlertid den/de som har signert søknaden som formelt søker om seksjoneringen. Seksjonering av en eiendom kan søkes av
- a) eiendommens hjemmelshaver(e)
Søknad om seksjonering med vedlegg sendes kommunen. Dersom det er flere enn én hjemmelshaver til eiendommen må alle hjemmelshavere signere søknaden.
- b) fullmektig som opptrer på vegne av eiendommens hjemmelshaver(e)
Søknad om seksjonering med vedlegg sendes kommunen. Gyldig fullmakt må ligge ved søknaden - klikk her for informasjon om krav til fullmakt ved tinglysing.
Krav til det som skal seksjoneres
For fullstendig regelverk og vilkår, se eierseksjonsloven kapittel II.
Boligseksjoner må være lovlig etablerte boenheter etter plan- og bygningsloven og ha kjøkken, bad og wc i bruksenhetens hoveddel. Dette gjelder likevel ikke for boligseksjoner som skal inngå i en samleseksjon, eller som skal brukes til fritidsbolig.
Det må være avsatt tilstrekkelig parkeringsareal til å sikre det antallet parkeringsplasser som følger av byggetillatelsen.
Seksjonering kan bare omfatte én grunneiendom, festegrunn eller anleggseiendom. Kommunen kan gjøre unntak fra denne regelen dersom Kartverket gir skriftlig samtykke til det.
Bruksformålet (bolig eller næring/annet) må samsvare med arealplanformålet (som angitt i gjeldende kommuneplan/kommunedelplan/reguleringsplan) for eiendommen som skal seksjoneres.
Før seksjonering kan foretas skal samtlige bruksenheter i bygning enten være fullstendig utbygd (bestående bygning) eller det skal være gitt tillatelse etter plan- og bygningsloven for bygninger/bruksenheter under oppføring/ombygging. Seksjonering kan søkes allerede når det er gitt rammetillatelse. Kommunen kan imidlertid kreve reseksjonering dersom det ved ferdigstillelse er betydelig avvik mellom det som er seksjonert og det som faktisk er opparbeidet/utbygd. Kommunen kan også kreve en seksjonering slettet dersom det som er seksjonert ikke er ferdig utbygd innen fem år.
Ubebygd areal (uteområder) som skal være tilleggsdeler med eksklusiv bruksrett krever oppmålingsforretning.
Endring av seksjonering (Reseksjonering)
Reseksjonering vil si at det gjøres endringer i en eksisterende tinglyst seksjonering. Dette kan for eksempel være oppdeling eller sammenslåing av seksjoner, overføring av areal/volum mellom fellesareal/-volum og seksjoner, overdragelse av tilleggsdeler (p-plasser, boder, o.l.) eller bytte av tilleggsdeler innad i sameiet.
Slike endringer krever godkjenning fra kommunen og ny tinglysing.
Vilkårene for seksjonering etter §7 i eierseksjonsloven gjelder også ved reseksjonering, det vil si at resultatet av reseksjoneringen fortsatt må tilfredsstille vilkårene.
Søknadsskjema og veiledning seksjonering og reseksjonering finner du på hjemmesidene til Regjeringen her.
Veiledning seksjonering fra Norsk Kommunalteknisk forening (NKF) her
